Có nên thuê nhà bàn giao thô tại Ocean Park 2 để tự hoàn thiện? Bài toán kinh tế từ người trong cuộc

Vinhomes Ocean Park 2 (Văn Giang, Hưng Yên) đang sở hữu quỹ căn thấp tầng khổng lồ với hơn 12.000 căn liền kề, biệt thự và shophouse. Do lượng cư dân về ở thực tế tại các phân khu bên trong hiện tại vẫn chưa lấp đầy, rất nhiều chủ nhà sẵn sàng cho thuê các căn biệt thự, liền kề bàn giao thô hoàn toàn với mức giá rẻ đến giật mình: chỉ từ 3 đến 5 triệu đồng/tháng cho một căn liền kề 5 tầng diện tích đất 60 - 80m2.

Mức giá thuê siêu rẻ này khiến nhiều doanh nghiệp nhỏ, chủ shop bán hàng online và các gia đình có ý định thuê dài hạn vô cùng hấp dẫn để tự bỏ tiền hoàn thiện cơ bản làm kho chứa đồ, văn phòng làm việc kết hợp chỗ ở. Tuy nhiên, đây có thực sự là một bài toán kinh tế thông minh hay là một cái bẫy chôn vốn đầu tư? Hãy cùng lắng nghe phân tích chi tiết từ những người trong cuộc đã trực tiếp thuê và thi công nhà thô tại đây:

1. Phân tích bài toán chi phí hoàn thiện cơ bản (Ngân sách tối thiểu)

Một căn nhà bàn giao thô hoàn toàn của Vinhomes chỉ mới hoàn thiện mặt ngoài (sơn, cửa kính), bên trong hoàn toàn là tường gạch mộc, sàn bê tông thô, chưa có hệ thống điện nước, chưa chia phòng và không có thiết bị vệ sinh. Để có thể đưa vào sử dụng làm văn phòng hoặc kho bãi cơ bản, bạn bắt buộc phải bỏ tiền đầu tư các hạng mục tối thiểu sau:

• Thi công điện nước cơ bản: Chạy đường dây điện âm/nổi, lắp đặt tủ điện, bóng đèn chiếu sáng toàn nhà; chạy đường ống nước cấp thoát sinh hoạt. Chi phí khoảng: 25 - 35 triệu.
• Hoàn thiện nhà vệ sinh (Tối thiểu 2 phòng cho tầng 1 và tầng 2): Trát tường, chống thấm, ốp lát gạch, lắp bệt vệ sinh, chậu rửa, bình nóng lạnh. Chi phí khoảng: 30 - 45 triệu.
• Trát tường và sơn bả tường: Trát phẳng tường gạch mộc và sơn lót/sơn phủ để tránh bụi gạch rơi bám vào hàng hóa, máy móc. Chi phí khoảng: 40 - 60 triệu.
• Lát sàn: Để tiết kiệm chi phí, nhiều người chọn lót sàn nhựa giả gỗ hoặc tráng xi măng láng bóng thay vì lát gạch men đắt đỏ. Chi phí khoảng: 20 - 30 triệu.
• Thi công cửa ngăn và vách kính văn phòng: Chi phí khoảng: 15 - 25 triệu.

👉 Tổng chi phí đầu tư ban đầu ước tính: Dao động từ 130 triệu đến 200 triệu đồng cho một căn liền kề hoàn thiện cơ bản 3 tầng đầu tiên (bỏ trống tầng 4, 5 để tiết kiệm).

2. Bài toán khấu hao dòng tiền thuê nhà

Giả sử bạn thuê căn liền kề thô với giá 4 triệu/tháng và bỏ ra 150 triệu hoàn thiện cơ bản. Để tính toán xem phương án này có lợi hơn thuê nhà đã hoàn thiện sẵn (giá thuê khoảng 12 - 15 triệu/tháng tại phân khu Chà Là), chúng ta cần nhìn vào thời hạn hợp đồng thuê:

• Nếu ký hợp đồng thuê 2 năm:
  • Tổng tiền thuê: 4 triệu x 24 tháng = 96 triệu.
  • Tiền hoàn thiện: 150 triệu.
  • Tổng chi phí: 246 triệu (tương đương 10.2 triệu/tháng). Mức giá này vẫn rẻ hơn thuê căn hoàn thiện sẵn, nhưng bạn phải chịu rủi ro chôn vốn 150 triệu ngay lập tức và mất 1 tháng thi công mệt mỏi.
• Nếu ký hợp đồng thuê 5 năm (Lý tưởng nhất):
  • Tổng tiền thuê: 4 triệu x 60 tháng = 240 triệu.
  • Tiền hoàn thiện: 150 triệu.
  • Tổng chi phí: 390 triệu (tương đương 6.5 triệu/tháng). Đây là bài toán cực kỳ kinh tế nếu bạn kinh doanh lâu dài, có lượng hàng hóa lớn cần kho bãi rộng rãi.

3. Những rủi ro pháp lý và thi công cần lưu ý đặc biệt:

• Rủi ro đòi lại nhà trước hạn: Đây là cơn ác mộng lớn nhất của người đi thuê nhà thô. Nếu hợp đồng không chặt chẽ, chủ nhà thấy bạn hoàn thiện nhà đẹp đẽ có thể sẵn sàng đền bù 2-3 tháng tiền thuê để lấy lại nhà tự ở hoặc bán lại với giá cao. Hãy chắc chắn trong hợp đồng có điều khoản: Nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn, bắt buộc phải bồi thường toàn bộ chi phí hoàn thiện nhà theo hóa đơn thực tế và phạt thêm tiền hợp đồng.
• Thủ tục phê duyệt thi công phức tạp với BQL Vinhomes: BQL Vinhomes quản lý thiết kế mặt trong rất chặt chẽ để đảm bảo an toàn kết cấu và phòng cháy chữa cháy (PCCC). Bạn phải nộp bản vẽ điện nước, đóng tiền đặt cọc thi công (thường là 20 triệu - khoản tiền này sẽ được hoàn lại sau khi nghiệm thu hoàn thiện không vi phạm kết cấu) và chỉ được thuê các nhà thầu phụ có chứng chỉ hành nghề được chấp thuận.
• Chi phí phát sinh: Thường thi công nhà thô luôn phát sinh thêm 20-30% chi phí so với dự toán ban đầu do thấm dột tường giáp ranh hoặc yêu cầu lắp thêm điều hòa, rèm cửa che nắng.